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3层房子伪装成6层被大风吹塌 开发商为骗预售证手段层出不穷

时间:2021-07-19     作者:为民监督网【原创】

近日,绿城济南项目因“造假”被当地部门暂停销售一事,被炒得沸沸扬扬。

济南市住建局发布通报称:济南绿城春来晓园1号楼商品房预售许可(济建预许2021516号)系采用欺骗手段获取,其行为严重扰乱了房地产市场秩序,造成极其恶劣的社会影响。

6月30日,济南一场13级大风,将春来晓园项目1号楼部分脚手架吹到坍塌。随后,济南绿城春来晓园官方微博发声承认,项目公司1#楼西单心主体施工至3层,未达取证要求,在局部搭设脚手架至6层并进行浇筑表面处理,满足形象进度要求,以获取预售许可证。

也就是说,绿城为了骗取预售证,将原本只盖到3层的楼伪装成6层楼,结果大风一吹便坍塌。

6月18日,绿城中国(03900.HK)在杭州召开股东周年大会时,公司董事会主席张亚东曾欣喜地透露:目前绿城中国已完成很大的销售目标。如今,一场“打假”大风让绿城陷入尴尬,公司管理问题暴露无遗。

高周转模式下 半年卖了1717亿元房子

7月7日,绿城中国发布了2021年上半年若干未经审核的营运数据。

数据显示,2021年1-6月,绿城集团累计取得总合同销售面积约724万平方米,总合同销售金额约人民币1717亿元,同比增长约88%。

在“房住不炒”的大背景下,绿城集团还能实现88%的同比增幅,不可谓不高。但是,绿城的野心并不局限于此,按照管理层对外的表态,在绿城五年规划中,预期在2025年达到6400亿合同额。

张亚东表示,这个指标的完成没有任何问题,未来每年一位数增长就能达成。为了实现这一目标,张亚东曾提出“5个月开工、9个月开盘、12个月现金流回正”的发展战略,业内俗称“高周转”。

在“高周转”模式的驱动下,各地方项目公司为了给集团总部“交代”,不得不投机去做一些违背规则甚至有可能违法的事情,因此才有了济南项目造假骗取预售证一事。

无独有偶,今年7月初,广西住建厅发布了一则通知,称6月25日当天,柳州市杨柳郡紫荆苑七期发生一起安全事故,造成1人死亡,责令杨柳郡项目建设单位柳州绿城房地产开发有限公司自查反省,施工总承包单位停工整改。

据了解,该项目为绿城代建项目。绿城管理通过西南绿城房地产开发有限公司间接持有柳州绿城4.5%的股份,绿城中国则是绿城管理的第一大股东,持股73.17%。

根据绿城集团发布的未经审核的营运数据,2021年上半年取得合同销售面积约485万平方米,合同销售金额约人民币1369亿元;代建项目累计取得合同销售面积约239万平方米,合同销售金额约为人民币348亿元。也就是说,代建项目占上半年合同销售金额比例超过20%,权重并不算低。

对于代建项目疏于管理的问题,业内人士认为,绿城集团为了加快销售步伐而忽视了内部监管,企业应放慢节奏,在确保工程安全和房屋建设质量的情况下再推进项目。

降负债压力大 有项目违规操作挪用监管账户资金

绿城的问题并不局限于济南和柳州。

根据“西部网”报道,今年2月,西安市住建局通报了绿城桂语兰庭项目要求购房人在空白纸张上签字、盖章,并违规收取购房款一事。

通报称,绿城桂语兰庭在房屋销售过程中,未提供商品房买卖合同完整文本,要求购房人在无合同具体内容的空白纸张上签字、盖章,并要求购房人将购房款交存至非资金监管账户。该公司的行为扰乱了市场秩序,严重损害购房人利益,按照《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》要求,经开区住房和城市建设局对该公司的违法违规行为记5分,并暂停其房屋网签权限。

也就是说,绿城不仅没有按照西安市住建局规定给购房者提供完整的统一规范合同文本,甚至没有按照住建局要求让购房者把房款打入资金监管账户,而是要求购房者存入开发商操控的其它账户。

对此,相关律师称,购房者在不规范的购房合同空白纸上签字、盖章,日后开发商可以随时自行增加有利于自己、规避政府监管的条款。同时,购房款打入非监管账户,增加了房屋烂尾的风险。

一般情况下,开发商暗箱操作,让购房者将房款打入非监管账户,主要是为了将项目公司的资金抽调至集团总部,以解集团的资金压力。绿城的这种行为,在很多房地产企业中都存在,这也可以看出“三道红线”监管政策对企业的压力。

根据2020年财报,截至2020年底,虽然绿城中国的净负债率为66%,现金短债比为2.0,但剔除预售账款的资产负债率为71%,目前仍然处于“黄档”。

若将1192.02亿元有息负债计入,再加上206.18亿元永续债,其有息负债规模将达到1398.20亿元,净负债率则升至116.6%,剔除预售账款后的资产负债率升至71.9%。

降负债压力之大,可想而知。有消息称,绿城希望自己在2023年能实现“三道红线”转绿。

高层人事动荡 项目管理问题频发

诸多事件的发生,与近年来绿城中国人事动荡不无关系。

2014年,在经历7个月谈判后,中交集团成为绿城第一大股东。随后,中交集团向绿城派遣了董事和高管,参与绿城的管理,派系之争开始在内部上演。

2015年,中交集团第二次收购绿城中国股权。两次股权收购之后,中交系地产一直都在忙着整合重组工作,这对绿城体系公司的运营产生了不少影响。

据已离职员工透露,当时大家人心惶惶,很多事情绿城人说了不算,中交人说了才算。

2016年7月,绿城内部成立四大集团,包括房产集团、管理集团、资产集团和小镇集团。中交体系的管理层逐步渗透到绿城各个业务中。2017-2018年,绿城再次进行大规模业务调整,所有业务被切割为以代建业务和金融业务为主的轻资产、以高周转和扩规模为主的重资产两个板块。

2018年8月,绿城正式宣布由张亚东接替曹舟南出任行政总裁,随后,张亚东成为绿城历史上第二位独立的董事会主席。

2019年,张亚东曾“主刀” 绿城中国组织架构大调整。2020年底至今年年初,张亚东辞任行政总裁,转由郭佳峰接任。张亚东称这位“老绿城”人,是其“三顾豪宅”请回来的人才。

执行董事的变换,不仅让绿城高管阵型再现震荡,同时也再次暴露了管理上的诸多问题,而业内人士则认为这一系列问题为中交入驻“后遗症”。

中交入股绿城后,随之而来的是“并表”诉求。迫于压力,绿地加快了各地项目的高周转,因此才有上述诸多项目问题发生。

而且,近几年,绿城还在“老家”失守,杭州绿城沁园等数个项目爆发了大规模的业主维权事件。

在6月18日的股东大会上,张亚东曾表示:“我现在甚至要求降速,不能变成一个高流转的公司。”然而,2025年要达到6400亿合同额,其中重资产要达4500亿,绿城要怎样才能停下来?


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