深圳楼市“去金融化”

今年以来，违规流入楼市的资金受到监管严厉打击，深圳楼市逐渐消火。

近期，合肥、重庆、武汉等热点城市出现了房贷业务收紧的情况，部分银行暂停了二手房贷款。据统计，全国46个城市房贷放款周期延长。广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞等粤港澳大湾区城市放款周期也延至百天以上。

房贷收紧的城市无一不是近来楼市升温过快的热点城市。而深圳在这一轮“停贷风波”中是个例外。《中国经营报》记者走访了深圳中行、农行、工行等国有大行以及多家股份制银行，各银行表示正常收单，但均表示目前审查更严。

虽然深圳房贷相对充裕，但调控在严查资金、资质方面趋严。记者发现，部分银行的房贷放款周期有所延长，例如二手房贷款方面，交通银行表示目前营业额度较之前略有紧缺，放款周期延长为约一个半月。

招商银行深圳分行信贷部工作人员则告诉记者，如今贷款要求提高、审核程序增多是贷款时间拉长的一个原因。他表示，闭眼就能通过申请已经不可能了。不过，虽然审查趋严，但由于深圳官方推出线上登记审核系统，将还款能力审查环节前置，银行审核率反而有所提高。

种种迹象表明，各大银行对于购房资质和资金的严查力度都在加码，经济学家管清友曾公开表示，“房地产去金融化是完全必要的。”

“打新”资金来源审查趋严

一笔10万元的消费贷。由于部分资金是父母半年内断断续续转入，个贷经理还要求他核实证明每一笔转入资金为合理所得。

如今，买房人要从银行贷款，至少要经历线上登记审核、开发商、银行三道关卡。今年年初的新政，深圳首次明确并投入使用官方登记系统，官方审核前置到了开发商之前。在这个环节，往往会出现贷款资料不详细、贷款能力不足等情况以致审核不通过。

此前，打新热盘宏发万悦山名庭项目连续4天发布了4条延期开盘公告，一再推迟销售节点。延迟开盘的原因是由于大批购房人月收入和流水、个税不相匹配，短期内有大额资金转入账户等，导致资质审查不过关。不少购房者连续提交三四次资料，审核均以失败告终，最后错失认筹机会，资料审核的严格程度超出人们预料。

近日，位于蛇口的半山臻境开售，一位销售人员在朋友圈发文感叹有大批客户流水未通过银行审核，提前中止认筹。从备案信息来看，项目均价10.14万元/平方米，一路之隔的山语海在2020年底时，二手房成交价在12万~13万/平方米左右，如今官方指导价为10.08万/平方米。

据悉，项目备案586套住宅，共有1103批客户入围，入围比例1∶1.88，未达到启动积分的门槛。53.3%的中签率，对于一个地处南山的网红盘而言，是一个很“友好”的数字。

项目开盘当日耗费近13个小时，586套住宅才缓缓清盘，弃选率约为47%。项目的销售称，有近300位购房者在递交资料审核时被筛掉，目前仍有个别客户就贷款资质在跟银行沟通。销售人员表示，若按原意向认筹人数开盘，去化表现或许会更好。“现在审查严，与其后面银行不通过、退房，不如一开始就给优质客户机会。”销售表示。

楼盘销售人员陆丰告诉记者，目前他所在的项目合作的银行约5家。据了解，建行的贷款额度相对趋紧，资质审查也最为严格。记者随后咨询了建行个贷经理，他建议首付款最好来自自有资金，现在找朋友借款或贷款均行不通，有可能被认定为“代持”。

此外，记者从多家贷款中介公司了解到，近期由于额度紧张，以往合作的银行接单意愿确实不如以前。贷款中介表示，在有限的额度下，银行会更倾向于确保合作楼盘的按揭贷款。该贷款中介称，以往很多客户通过信用卡的方式贷款30万元，过去这样的消费贷可以不上征信记录，但现在这样的操作已经行不通了。

房抵经营贷违规炒房

不过，严查之下仍有贷款中介机构顶风作案，通过房抵经营贷的方式解决首付款资金。

深圳一家贷款中介公司许姓负责人向记者坦言，他经手的经营贷客户最近有被查出来的，但公司目前仍在私下接单房产赎楼过桥、经营贷等业务。“来我们公司当面聊，我们最近也有成功放款案例，是没什么问题的”。

根据记者近期调查，有贷款中介表示，如果申请100万元以上房抵经营贷，通常要求申请者名下拥有经营满两年的公司。不过实操中，刚注册的或者没有实际经营的公司也能申请，新注册营业执照费大概3500元。

“例如你买房需要300万元的首付款，只要你手上拥有一套房，就可以抵押贷出来300万元。我们收贷款金额2%的审批担保费，银行成功放款后一次性收取。”该贷款中介称。

这类贷款的最大优势在于低息。在记者获取的一份银行抵押贷资料中，月息最低3.5厘，相当于年化利率4%左右，远低于深圳超过5%的首套房与二套房贷利率。如此看来，将已有房产抵押给银行申请低利率的经营贷，倒手买房，或是过桥买下一套房，然后抵押给银行申请经营贷，再用贷款来买房，炒房者能轻松套利。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，经营贷之所以能够瞒天过海流入楼市，披着实体经济贷款的外衣进入房地产市场，主要原因之一在于银行内部的理财经理、客户经理与外部的资金中介（小贷公司、私募基金、投资理财平台、房屋管家等）和房产中介合作，共同套取资金。也就是说，整治银行内鬼是整治经营贷乱象的重要前置条件。

多家银行领罚单

中国银保监会主席郭树清在去年提出了著名的“灰犀牛”，他说，房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”，这些年各地区各部门依据“房住不炒”原则和“一城一策”精神，优化了金融资源的配置，严防资金违规流入房地产市场。

过去两个月以来，挤压房地产泡沫的大动作不断。

6月份，银保监会统信部副主任刘忠瑞在新闻发布会上介绍，银保监会会同住建部、人民银行成立了专门工作组，赴热点城市进行现场指导，督促各地深挖违规线索，坚决遏制经营贷违规流入房地产。

近期，为遏制资金流入楼市，深圳、广州通过下发通知和约谈小贷担保公司，打击赎楼担保、过桥贷，要求各小贷公司全面停止“过桥贷”“赎楼贷”业务，不得直接或变相发放住房按揭贷款。如有存量业务需及时报告，并要求小贷公司尽快压降、结清。

深圳市地方金融监管局对辖内9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行监管约谈，还约谈了富德、企联、金赢信、大信、亚联财等5家小贷公司，全面排查经营用途贷款担保业务，重点自查涉及房地产“贷款担保”或“委托贷款”的相关业务。

与此同时，监管对违规行为实施处罚，多家银行分支机构因“经营贷”问题领到罚单。5月21日，银保监会发布今年11-21号罚单，对华夏银行、渤海银行、中国银行、招商银行、东亚银行（中国）等5家金融机构及相关责任人员依法作出行政处罚决定，处罚金额合计约3.66亿元。

记者在银保监会深圳监管局官网上查阅梳理，在5月21日公开的处罚罚单中，深圳银保监局共作出涉及“经营贷、消费贷款被挪用”“经营性物业抵押贷款用途不合理”“ 流动资金贷款发放后转入房地产开发企业”等行政处罚共13起，处罚金额共计约1020万元。

银保监会副主席梁涛表示，目前，房地产金融化、泡沫化势头得到遏制。银保监会牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，紧紧围绕着地价和房价稳预期的目标，贯彻房地产长效机制的要求，促进房地产市场平稳运行。

梁涛透露，接下来银保监会将针对相关违法违规行为，持续三年开展全国性房地产专项检查，对发现的违规行为“零容忍”。